2016年全省经济社会发展情况解读

　　山东省统计局  国家统计局山东调查总队

　　2017年1月24日

　　解读之六：房地产去库存效果明显 市场走势趋稳

　　2016年，全省高度重视房地产去库存工作，从控源头、扩需求、转用途、增补贴入手，出台了一系列化解房地产库存的政策与措施，库存首次扭转六连增。针对部分城市出现房价上涨过快苗头，坚持分类指导、因城因地施策及时出台市场调控措施，全省房地产市场趋于稳定。

　　商品房销售增长两成，住宅销售首次突破一亿平方米。2016年，全省房地产开发企业商品房销售保持较好发展势头，商品房销售面积11789.9万平方米，增长21.2%，增速较上年提高15.2个百分点，其中住宅销售面积10598.6万平方米，首次突破1亿平方米，增长24.3%；商品房销售额6902.9亿元，增长27.6%，增速较上年提高16.8个百分点。商品房销售面积、销售额双双达到历史最高水平。

　　刚需和改善型需求是主力，销售市场的主体面较好。从商品住宅销售结构看，刚需和改善型需求是住宅销售的主体，也是拉动住宅销售增长的主要动力，销售市场的主体面较好。我省90-144平方米、144平方米以上户型住宅销售面积分别达到6936.7万平方米、1683.2万平方米，占全部住宅的比重分别为65.4%、15.9%，分别比上年提高4.5个、0.2个百分点；分别增长33.5%、26.2%，依次比住宅增速高9.2个、1.9个百分点。

　　济南、青岛市场领跑全省，区域市场集中度提高。近年来，济南、青岛凭借其区位优势，商品房一直保持千万平方米以上的销售水平，引领全省销售市场的发展。2016年，临沂、潍坊2市销售实现新突破，首次超过千万平方米，步入商品房销售过千万行列。青岛、济南、临沂、潍坊商品房销售面积依次为1939.2万平方米、1424.3万平方米、1012.2万平方米、1001.5万平方米，4市合计占全省销售面积的45.6%，比上年提高1.1个百分点，区域的集中度进一步提高。烟台（937.6万平方米）、威海（912.5万平方米）、济宁（843.0万平方米）销售面积接近千万平方米。

　　现房待售六年来首次同比下降，房地产去库存效果明显。2016年，全省房地产开发企业现房待售面积4178.1万平方米，同比下降2.3%，这是自2011年以来现房待售面积首次实现同比下降。住宅去库存好于非住宅。2016年末，全省住宅待售面积2379.0万平方米，下降5.9%；非住宅类商品房待售面积1439.1万平方米，增长5.5%。中户型去库存好于大户型和小户型，住宅90-144平方米中户型库存下降最快，下降9.6%；144平米以上大户型和90平方米以下小户型分别下降1.4%、1.2%。

　　局部区域房价过快增长势头得到有效遏制，稳定了消费预期。8、9月份，济南、青岛主城区的重点区域出现房价过快增长现象，10月份济南、青岛根据各自特点，先后采取系列“控房价、防风险、稳市场”措施。到12月份，济南、青岛房价环比开始下降，济南、青岛分别结束了16个月和12个月的连涨势头。12月份，济南、青岛新建商品住宅价格同比分别增长19.4%、13.4%，分居全省前两位，第三位烟台增长5.4%，其余14市都在3%以下，全省房价的基本面相对稳定。从2016年全省房地产开发企业在售项目看，商品房销售均价超过10000元的有357个项目，仅占全部在售项目的7.1%，占比较上年提高0.9个百分点；均价在5000元至10000元之间的有1681个，占全部在售项目的33.4%，占比与上年持平；均价在5000元以下项目2999个，占全部在售项目的59.5%，占比较上年下降0.9个百分点。局部区域房价过快增长势头得到有效遏制，在售项目价格基本稳定，对稳定住房价格预期发挥重要作用。

　　企业资金回笼加快，商品房投资建设有支撑。销售市场向好，企业资金回笼加快。2016年，房地产开发企业到位资金8596.1亿元，是在建项目完成投资的1.4倍，同比增长17.1%，快于开发投资增速9.8个百分点。其中，定金及预收款2486.9亿元，增长35.9%；个人按揭贷款1177.9亿元，增长47.9%；自筹资金3451.6亿元，增长3.7%；国内贷款1012.4亿元，增长6.3%。定金及预收款、个人按揭贷款增速分别快于到位资金18.8个、30.8百分点。企业资金回笼加快，确保了开发项目的资金保障，有利于房地产开发投资的稳定增长。

　　新开工面积保持较快增长，后续市场供应有保障。2016年，全省房地产开发企业新开工面积13293.7万平方米，增长10.4%，增速比上年提高20.0个百分点。青岛、济南两市新开工面积分别达到2085.4万平方米、1944.9万平方米，2市合计占全省的30.3%。潍坊（1282.6万平方米）、烟台（1113.8万平方米）新开工面积也突破1000万平方米。